🏠 순간 놓치기 쉬운 월세 중도 퇴실 중개수수료 계산 방법, 정확하게 알고 손해 없이 나가기

💰 월세 계약 기간 중간에 나가야 할 상황이 생겼나요? 많은 임차인들이 중도 퇴실 시 중개수수료를 당연히 내야 한다고 생각하지만, 실은 법적으로는 더 복잡합니다. 특히 얼마를 내야 하는지, 누가 내야 하는지 헷갈려하는 사람들이 정말 많습니다. 이 글에서는 중개수수료의 법적 근거, 실제 계산 방법, 그리고 당신이 얼마를 내야 하는지 명확하게 알려드리겠습니다. 계약서의 특약 사항, 남은 기간, 새 임차인 유무에 따라 달라지는 책임을 구분해보세요. 당신의 상황에서는 중개수수료를 내지 않아도 될 수도 있습니다.

📑 목차

• 1️⃣ 중개수수료의 기본 개념
• 2️⃣ 중개수수료 계산 기준 이해하기
• 3️⃣ 중도 퇴실 시 중개수수료 규정
• 4️⃣ 실제 계산 사례
• 5️⃣ 중개수수료 분쟁 피하는 법

1️⃣ 중개수수료의 기본 개념

🔹 중개수수료란?

중개수수료는 부동산 중개사무소가 임대차 계약을 성사시킨 대가로 받는 수수료입니다. 이것은 중개사무소의 서비스 비용으로, 계약이 성립했을 때 발생합니다. 법적으로는 "성공 보수"라고 부르는데, 계약이 실제로 성립해야만 발생하는 비용이라는 뜻입니다.

예를 들면: 집주인이 세입자를 구해달라고 중개사무소에 의뢰했을 때, 중개사무소가 새로운 세입자를 찾아서 계약까지 성사시키면 그 때 비로소 중개수수료를 청구할 수 있다는 의미입니다. 계약이 성사되지 않으면 중개사무소도 수수료를 받을 수 없습니다.

🔹 누가 중개수수료를 내는가?

원칙적으로는:

• 👤 임차인(세입자): 월세의 0.5% (수도권 기준)
• 👤 임대인(집주인): 월세의 0.5% (수도권 기준)
• 👤 합계: 월세의 1.0% (양쪽에서 각각 0.5%씩 부담)

하지만 중도 퇴실의 경우는 다릅니다:

• ⚖️ 법적으로: 임대인이 부담해야 함 (새 세입자를 찾는 것은 임대인의 책임)
• ⚖️ 현실적으로: 협상에 의해 결정됨 (계약서 특약 사항에 따라 달라짐)
• ⚖️ 판례상: 남은 기간이 3개월 미만이면 임대인 부담

💡 중요한 구분:
• 처음 계약할 때 중개수수료: 임차인과 임대인이 각각 0.5%씩 부담
• 중도 퇴실할 때 중개수수료: 상황과 특약에 따라 달라짐
• 법적 원칙: 중개를 의뢰한 사람이 부담

🔹 지역별 수수료율의 차이

지역임차인 부담임대인 부담기준

서울	월세의 0.5%	월세의 0.5%	월세 기준
경기·인천	월세의 0.5~0.8%	월세의 0.5~0.8%	월세 기준
지방	월세의 0.5~1%	월세의 0.5~1%	월세 또는 보증금
시골	협의 가능	협의 가능	당사자 합의

⚠️ 팁: 지역에 따라 다르므로, 당신의 거주 지역 부동산중개협회에 먼저 문의하는 것이 정확합니다.

2️⃣ 중개수수료 계산 기준 이해하기

🔹 월세로 계산하는 경우 (가장 일반적)

대부분의 월세 임차에서는 월세를 기준으로 계산합니다. 이것이 가장 일반적인 방식입니다.

계산식:

• 중개수수료(임차인) = 월세 × 0.5%
• 중개수수료(임대인) = 월세 × 0.5%

구체적 예시:

• 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원 (임차인 부담)
• 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원 (임대인 부담)
• 총 중개수수료 = 6,000원

💡 알고 있으세요?
• 100만원의 월세는 5,000원 중개수수료
• 80만원의 월세는 4,000원 중개수수료
• 50만원의 월세는 2,500원 중개수수료
• 30만원의 월세는 1,500원 중개수수료

🔹 보증금으로도 계산할 수 있나?

지역과 관례에 따라 다릅니다. 몇몇 지역이나 특수한 경우에는 보증금도 계산 기준이 될 수 있습니다.

보증금 포함 계산 공식 (일부 지역):

• 중개수수료 = 보증금 × 0.5% + 월세 × 100

예시 (보증금 포함):

• 보증금 500만원 × 0.5% = 25,000원
• 월세 60만원 × 100 = 60,000원
• 총 중개수수료 = 85,000원

⚠️ 중요 경고:
그러나 서울과 대부분의 수도권에서는 보증금을 중개수수료 계산에 포함하지 않습니다. 보증금은 단순히 돈을 빌려주는 것이므로 중개사무소의 서비스 대상이 아니기 때문입니다.

🔹 보증금은 중개수수료 계산에 포함되나?

원칙: 보증금은 포함되지 않습니다.

보증금은 "월세를 보장하기 위해 맡기는 돈"일 뿐, 중개사무소가 제공한 서비스에 대한 비용이 아닙니다. 따라서:

• ✓ 보증금 500만원 → 중개수수료 계산에 포함 안 함
• ✓ 월세 60만원 → 중개수수료 계산에 포함

⚠️ 불법 청구 주의:
중개사무소에서 보증금의 1%를 중개수수료로 요구하면 불법입니다. 이 경우:
1) 거절하기
2) 부동산중개협회에 신고
3) 한국소비자원에 신고 가능

🔹 계산 시 상한선이 있나?

예. 국가에서 정한 중개수수료 상한선이 있습니다.

월세 규모상한선

월세 100만원 이하	250만원
월세 100만원 초과	월세의 2.5% + 추가 계산

💡 실제 의미:
• 월세 60만원 계약 → 중개수수료는 몇 만원 선
• 월세 100만원 계약 → 중개수수료는 최대 250만원
• 상한선을 초과하는 청구는 불법입니다

3️⃣ 중도 퇴실 시 중개수수료 규정

🔹 중도 퇴실은 "새로운 계약"입니다

중도 퇴실의 정의: 임차인이 계약 기간을 다 채우지 못하고, 임대인과의 합의 하에 계약을 종료하고 나가는 것을 말합니다.

예를 들어:

• 2년 계약인데 10개월만 살고 나가는 경우
• 계약이 2026년 5월까지인데 2025년 1월에 나가는 경우 (이것이 당신의 상황!)
• 3년 계약인데 1년 반만 살고 나가는 경우

여기서 핵심: 중도 퇴실이 성사되려면 임대인이 새로운 임차인을 찾아야 합니다. 이때 발생하는 중개수수료의 책임은 복잡합니다.

🔹 중도 퇴실 시 중개수수료 책임 (법적 원칙)

상황법적 책임이유

새 임차인이 들어올 때	임대인 (기본 원칙)	새 세입자를 찾는 것은 집주인의 책임. 중개를 의뢰한 사람이 부담
새 임차인이 없을 때	협의 또는 없음	중개사무소가 서비스를 제공하지 않았으므로 수수료 불필요
임대인과 직접 계약 변경	없음 (0원)	중개사무소가 개입하지 않으면 수수료 발생 안 함

🔹 법적 기반이 되는 판례와 규정

공인중개사법 제32조: "중개보수는 거래당사자로부터 청구할 수 있다"

여기서 "거래당사자"란:

• ✓ 새 임대차 계약의 당사자인 임대인(집주인)
• ✓ 새 임대차 계약의 당사자인 새로운 임차인(세입자)
• ✗ 기존 임차인(나가는 사람)은 해당 사항 없음

서울지방법원 판례 (1998): "임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지급한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다"

✅ 법적 결론:
• 기본 원칙: 새 세입자를 찾는 임대인이 중개수수료 부담
• 법적 근거: 공인중개사법 및 판례
• 예외: 계약서에 특약이 있는 경우

🔹 하지만 현실은 다릅니다

법적으로는 임대인이 부담해야 하지만...

• 📌 관례상 많은 임차인들이 중개수수료를 냅니다
• 📌 이유: 계약을 해지해주는 '위약금' 정도로 생각하는 문화
• 📌 현실: 급한 쪽이 양보하는 경향이 있음

🔹 계약서의 "특약사항"이 가장 중요

당신의 계약서를 다시 확인해보세요. "특약사항" 란에 다음 중 어떤 내용이 있나요?

• ✓ "중도 퇴실 시 중개수수료는 기존 임차인이 부담" → 당신이 내야 함
• ✓ "중도 퇴실 시 중개수수료는 임대인이 부담" → 임대인이 내야 함
• ✓ 아무 내용이 없다면 → 법적 원칙대로 임대인 부담이 맞음

⚠️ 계약서 확인이 최우선:
특약사항을 다시 한 번 꼭 확인하세요. 이것이 모든 것을 결정합니다.

🔹 남은 기간에 따른 책임 변화 (판례)

중요한 판례: "계약기간이 3개월 미만으로 남았다면, 임대인이 중개수수료를 부담해야 한다"

남은 계약기간중개수수료 책임근거

6개월 이상	협의 (보통 임차인)	임대인이 새 세입자 구할 시간 충분
3~6개월	협의 (50:50 가능)	양쪽 입장 모두 고려 가능
3개월 미만	임대인	판례상 인정됨. 어차피 계약 끝날 시간 거의 없음

💡 당신의 상황 분석:
• 계약 종료: 2026년 5월
• 퇴실일: 2025년 1월 23일
• 남은 기간: 약 3개월 19일
→ 3개월을 약간 넘겼지만, 판례상 임대인 부담을 주장할 수 있는 상황

4️⃣ 실제 계산 사례

🔹 사례: 보증금 500만원, 월세 60만원, 1월 23일 퇴실

계약 정보:

• 💼 보증금: 500만원
• 💼 월세: 60만원
• 💼 원래 계약 종료: 2026년 5월
• 💼 실제 퇴실 예정: 2025년 1월 23일
• 💼 남은 기간: 약 3개월 19일 (정확히는 3개월 10일)
• 💼 상황: 개인 사정으로 중도 퇴실

🔹 시나리오별 중개수수료 계산

먼저 기본 중개수수료 금액을 계산합니다:

1단계: 월세 기준 중개수수료 계산

월세 60만원 × 0.5% = 3,000원

(참고: 보증금 500만원은 계산에 포함되지 않습니다)

🔹 시나리오 1: 계약서에 "중도 퇴실 시 임차인 부담" 특약이 있는 경우

결과: 당신이 3,000원 부담

월세 60만원 × 0.5% = 3,000원

💡 설명: 계약서에 이미 특약으로 적혀있다면, 법적으로 당신이 내야 합니다. 이것이 계약 체결 시점에 합의된 내용이기 때문입니다. 다만, 임대인과 재협상을 시도해볼 수 있습니다 (아래 시나리오 4 참고).

🔹 시나리오 2: 계약서에 특약이 없고, 새 임차인이 들어올 때

결과: 법적으로는 임대인이 3,000원 부담

중개수수료 = 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원 (임대인 부담)

💡 설명: 법적으로는 새 세입자를 찾는 임대인이 부담해야 합니다. 당신은 내지 않아도 됩니다. 하지만 현실적으로 임대인은 "당신이 나가니까 당신이 내"라고 요구할 수 있습니다. 이 경우 협상이 필요합니다.

🔹 시나리오 3: 새 임차인이 없거나 임대인과 직접 처리할 때

결과: 중개수수료 0원

• 새 임차인을 찾지 못한 경우
• 임대인과 직접 협상해서 계약을 변경한 경우
→ 중개사무소가 개입하지 않으므로 수수료 없음

💡 설명: 중개수수료는 "중개사무소의 서비스 비용"입니다. 중개사무소가 일을 하지 않았으면 당연히 수수료도 없습니다.

🔹 시나리오 4: 남은 기간이 3개월 정도이므로 협상할 때

상황 분석:

• 남은 기간: 약 3개월 19일
• 판례: 3개월 미만이면 임대인 부담
• 당신의 주장 근거: "남은 기간이 거의 없으므로, 어차피 5월에 나갈 시간인데 지금 나가는 게 큰 손해가 아님"

협상 전략:

• 1️⃣ 임대인에게 "법적으로 중개수수료는 새 세입자를 찾는 사람 책임이라"고 설명
• 2️⃣ "남은 기간이 3개월 정도인데, 차라리 내가 새 세입자를 소개하면 중개비를 50% 감면해주실 수 있나?"라고 제안
• 3️⃣ "최악의 경우 중개수수료 없이 처리할 수는 없을까?"라고 마지막 카드 사용

예상 결과: 0원 ~ 3,000원 (협상에 따라)

🔹 보증금 관련 (중개수수료와 별개)

중요한 알림: 보증금 500만원은 중개수수료 계산과는 전혀 별개입니다.

• ✓ 보증금은 당신의 월세를 보장하기 위해 맡긴 돈
• ✓ 퇴실할 때 임대인이 반환해야 함
• ✓ 중개수수료 계산에는 포함 안 됨
• ✓ 따라서 보증금으로 중개수수료를 부담하면 안 됨

⚠️ 주의: 만약 임대인이 "보증금에서 중개수수료를 빼겠다"고 하면, 이것은 불법입니다. 보증금은 전액 반환받아야 합니다.

🔹 월세 정산 (중개수수료와 다른 개념)

추가 비용이 발생할 수 있는 항목들:

항목설명계산 방법

월세 (일할 계산)	퇴실하는 달의 월세	월세 ÷ 30일 × 실거주일
관리비 (일할 계산)	퇴실하는 달의 관리비	관리비 ÷ 30일 × 실거주일
전기, 수도, 가스	실제 사용분만	검침값 기준 정산
중개수수료	새 계약 성립 시만	월세 × 0.5% (협상 가능)

💡 예시 (1월 23일 퇴실 시):
• 월세 60만원 ÷ 31일 × 23일 = 약 44만원 (1월 월세)
• 관리비는 마찬가지로 일할 계산
• 중개수수료는 별도 협상
• 총합 비용 = 월세 정산액 + 관리비 + 중개수수료 (협상)

5️⃣ 중개수수료 분쟁 피하는 법

🔹 퇴실 전 반드시 확인해야 할 것들

중도 퇴실 전, 이 체크리스트를 꼭 확인하세요:

확인 항목:

• ☑️ 계약서를 다시 꼼꼼히 읽기 (특약사항 중심)
• ☑️ 특약사항에서 "중도 퇴실" 관련 내용 찾기
• ☑️ 정확히 남은 계약 기간 계산하기 (3개월 미만인지 확인)
• ☑️ 임대인에게 먼저 중개수수료 문제 상의하기
• ☑️ 새 임차인을 구할지 말지 임대인과 협의
• ☑️ 중개사무소를 통할지, 직접 처리할지 결정
• ☑️ 합의 내용을 문서(메일, 카톡 등)로 남기기

🔹 단계별 협상 전략

단계 1: 임대인과의 초기 협상 (가장 중요)

💡 말하는 순서:

1️⃣ "계약 기간을 채우지 못해 죄송합니다"
2️⃣ "중도 퇴실 시 중개수수료 문제에 대해 상의드리고 싶습니다"
3️⃣ "법적으로는 새 세입자를 찾는 분이 부담하는 것으로 알고 있는데, 어떻게 처리하시겠습니까?"
4️⃣ "혹시 감면 또는 분담이 가능할까요?"
5️⃣ "합의 내용은 문자나 메일로 남기면 좋겠습니다"

단계 2: 협상이 되지 않을 때

• 📞 중개사무소에 직접 문의하기
• 📞 "법적 중개수수료율이 얼마인지", "누가 부담하는 게 일반적인지" 확인
• 📞 중개사무소도 법을 지켜야 하므로 과도한 청구는 불가능

단계 3: 합의가 안 될 때는 공식 절차

1단계: 부동산중개협회에 신고

• 🏢 당신의 거주 지역 부동산중개협회 방문
• 🏢 "과도한 중개수수료 청구" 신고
• 🏢 부동산중개협회가 중재 해줄 수 있음
• 🏢 부동산중개협회 콜센터: 1644-9999

2단계: 한국소비자원에 신고

• 🏢 무료 상담 및 중재 신청 가능
• 🏢 한국소비자원: 1372
• 🏢 www.kcc.go.kr

3단계: 법적 대응

• ⚖️ 소액사건심판 신청 (300만원 이상이면 민사소송)
• ⚖️ 변호사 상담 받기

🔹 중개수수료 분쟁 시 꼭 제시할 법적 근거

임대인이나 중개사무소와 싸울 때, 다음을 근거로 제시하세요:

근거내용

공인중개사법 제32조	중개보수는 거래당사자(새 임대인/새 임차인)로부터 청구 가능
서울지방법원 판례	"중개를 의뢰한 사람이 부담" (임대인이 새 세입자를 찾았으면 임대인 부담)
3개월 미만 판례	남은 기간이 3개월 미만이면 임대인이 부담해야 함

🔹 중개수수료 과다 청구 사례

❌ 이런 청구는 절대 하면 안 되는 불법입니다:

• ❌ 보증금 500만원의 1% = 5만원 청구
• ❌ 월세 60만원의 3% 이상 청구
• ❌ 상한선(250만원)을 초과한 청구
• ❌ 새 계약도 성사되지 않았는데 중개수수료 청구
• ❌ 특약도 없는데 일방적으로 청구

✅ 합법적인 청구:

• ✅ 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원 (임차인 부담 시)
• ✅ 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원 (임대인 부담 시)
• ✅ 계약서 특약에 명시된 금액
• ✅ 양쪽 합의한 금액

🔹 당신의 상황에서 중개수수료를 내지 않는 3가지 방법

방법 1: "남은 기간 3개월 이상" 논리

임대인에게:
"남은 기간이 3개월 정도인데, 판례상 3개월 미만이면 임대인이 부담합니다. 또한 어차피 5월에 나갈 시간이므로, 지금 나가는 것이 큰 손해가 아닙니다. 중개수수료는 임대인께서 부담해주실 수 있을까요?"

방법 2: "임대인과 직접 처리" 제안

임대인에게:
"새 세입자를 제가 소개할 테니, 중개사무소를 거치지 말고 직접 처리하는 것은 어떨까요? 그러면 중개수수료가 없어서 양쪽 다 좋을 텐데요."

방법 3: "협상의 여지"

임대인에게:
"중개수수료 문제로 보증금 반환이 지연되면 안 되니, 이 부분은 꼭 협상해서 정하고 싶습니다. 50% 감면이라도 괜찮으니까요."

🔹 절대로 하면 안 될 행동

❌ 하지 말아야 할 것:

• 열쇠를 반납하지 않기 (계약이 유효한 것으로 간주됨)
• 임대인 몰래 새 세입자를 넣기 (중개사무소 우회는 불법)
• 보증금을 포기하겠다는 약속 (나중에 변경 불가)
• 합의 없이 월세를 안 내기 (손해배상 청구당할 수 있음)
• 떼쓰기나 협박 (법적 문제 발생)

당신의 상황에 정확한 답변

질문: "보증금 500만원, 월세 60만원, 1월 23일 퇴실 시 중개수수료는 얼마인가요? 계산은 어떻게 해야 하나요?"

답변:

기본 중개수수료 금액: 3,000원

계산식: 월세 60만원 × 0.5% = 3,000원

보증금 500만원은 포함되지 않습니다.

그러나 "누가 내는가?"는 다릅니다:

상황책임가능성

계약서 특약에 "임차인 부담"이 명시	당신이 3,000원 부담	100%
계약서에 특약이 없음	법적으로는 임대인, 현실적으로는 협상	협상 필요
남은 기간 3개월 이상 + 특약 없음 + 강하게 요청	0원 가능 (판례상 근거 있음)	30~50%
임대인과 직접 처리하기	중개사무소 개입 안 하면 0원	양쪽 합의 시 가능

당신이 지금 바로 할 일

우선순위 1: 계약서 확인 (가장 중요!)

• 📋 계약서를 꺼내서 "특약사항" 섹션 읽기
• 📋 "중도 퇴실" 또는 "중개수수료" 관련 내용 찾기
• 📋 스크린샷 찍기 (향후 분쟁 시 증거)

우선순위 2: 임대인과 대화 (최대한 빨리)

• ☎️ "중도 퇴실 예정이고, 중개수수료 처리 방법을 상의하고 싶습니다"라고 연락
• ☎️ 임대인의 입장을 듣기
• ☎️ "법적으로 어떻게 되는지 함께 알아봐야겠다"는 톤으로 진행

우선순위 3: 합의 문서화 (꼭 필수)

• 📱 임대인과의 합의 내용을 카톡이나 메일로 정리
• 📱 "중개수수료 3,000원은 (당신/임대인)이 부담하기로 합니다"라고 기록
• 📱 임대인의 동의 메시지 받아두기

핵심 정리

🔑 중개수수료의 진짜 의미:

• ✓ 중개수수료는 "계약을 성사시킨 대가"
• ✓ 계약이 없으면 수수료도 없음
• ✓ "성공 보수"이므로 법적으로 엄격함

🔑 당신의 상황:

• ✓ 기본 금액은 3,000원 (월세의 0.5%)
• ✓ 법적으로는 임대인이 부담할 가능성 높음
• ✓ 계약서 특약이 모든 것을 결정함
• ✓ 남은 기간 3개월 = 협상의 여지 충분

🔗 도움이 되는 연락처:

• 📱 대한부동산중개협회: 1644-9999 (법률 상담)
• 📱 한국소비자원: 1372 (무료 상담)
• 🌐 부동산 거래 신고: www.reb.or.kr
• 🌐 관할 지역 주민센터: 부동산 분쟁 조정

마지막 조언

중개수수료 문제는 임대인과의 관계를 해치지 않으면서 해결하는 것이 가장 좋습니다. 왜냐하면 나중에 보증금을 받을 때 임대인과의 관계가 중요하기 때문입니다.

따라서:

• 1️⃣ 처음부터 "협상"의 자세로 접근하세요
• 2️⃣ 법적 근거를 제시하되, 감정적으로 하지 마세요
• 3️⃣ "당신(임대인) 입장도 이해합니다"는 태도 유지
• 4️⃣ 합의 내용을 반드시 문서로 남기기
• 5️⃣ 보증금 반환 시기도 함께 확인

기억하세요: 중개수수료 3,000원 때문에 보증금 500만원을 못 받으면 안 됩니다. 현명한 선택을 하세요. 당신의 정당한 권리를 지키되, 최대한 협력적인 태도로 진행하면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 화이팅! 💪