🏠 월세·전세 인상 한계 완벽 가이드 | 현세입자 vs 새 세입자

💡월세와 전세의 인상 규칙이 완전히 다르다는 것을 아시나요? 현세입자와 재계약할 때와 새로운 세입자와 계약할 때도 다릅니다. 더욱이 월세는 매년 인상이 가능하지만 전세는 갱신료 개념으로 작동합니다. 이 글에서는 월세와 전세의 인상 한계를 상세히 구분하여, 당신의 상황에 맞는 최적의 방법을 제시해드리겠습니다.

📋 목차

1. 월세 인상의 법적 기준 (현세입자 vs 새 세입자)
2. 월세 현세입자 재계약 시 5% 인상 한계 상세 분석
3. 월세 새 세입자 계약 시 자유로운 임대료 책정
4. 전세 인상의 법적 기준 (현세입자 vs 새 세입자)
5. 전세 현세입자 재계약 시 갱신료 규칙
6. 전세 새 세입자 계약 시 전세금 결정
7. 월세 vs 전세 비교 분석
8. 재계약 절차와 구체적 진행 과정
9. 실제 사례로 배우는 월세 인상
10. 주의사항과 법적 분쟁 예방

1️⃣ 월세 인상의 법적 기준

💰월세는 매달 지불하는 임대료이므로, 계약 갱신 시마다 인상이 가능합니다. 하지만 현세입자와의 재계약인지, 새 세입자와의 계약인지에 따라 규칙이 완전히 달라집니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다.

주택임차차용법은 세입자의 주거 안정을 보호하기 위해, 현재 거주하고 있는 세입자가 계속 살고 싶을 때 임대인의 임의적인 대폭 인상을 제한합니다. 반면, 새로운 세입자와의 계약은 시장 가격을 기준으로 자유롭게 결정할 수 있습니다.

2️⃣ 월세 현세입자 재계약 시 5% 인상 한계

💜 월세 현세입자: 법정 인상 한계 5%

⚖️현재 살고 있는 세입자가 계약갱신을 요청하면, 임대인은 월세를 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 이는 주택임차차용법 제7조에서 명시한 규정입니다.

📊 5% 인상 계산의 정확한 이해

🔢 계산 공식

현재 월세 × 1.05 = 최대 인상 가능한 월세

📌 구체적 예시

예시 1) 월세 33만원인 경우

• 33만원 × 1.05 = 34.65만원
• 실제 제시: 약 34만원 또는 35만원
• 최대 인상액: 약 1만 5천 원

예시 2) 월세 50만원인 경우

• 50만원 × 1.05 = 52.5만원
• 실제 제시: 약 52만원 또는 53만원
• 최대 인상액: 약 2만 5천 원

예시 3) 월세 100만원인 경우

• 100만원 × 1.05 = 105만원
• 실제 제시: 105만원
• 최대 인상액: 5만원

⚠️ 5% 초과 인상의 법적 문제

만약 임대인이 5% 이상을 인상하려고 하면, 세입자는 이를 거절할 수 있습니다. 더욱이 세입자가 법원에 제소하면, 임대인은 5% 이내의 인상만을 강제당할 수 있습니다.

💡 계약갱신요청권의 의미

📌계약갱신요청권이란?

현세입자는 임차차용법에 의해 첫 번째 계약갱신에 대해 계약갱신을 요청할 권리를 가집니다. 이때 임대인은 5% 이내의 인상으로 응해야 합니다.

만약 임대인이 이를 거절하거나 과도하게 인상하면, 세입자는 계약이 자동 갱신되도록 법원에 청구할 수 있습니다.

🔄 재계약 불가능한 경우

현세입자가 계속 거주하려고 해도, 다음의 경우는 예외적으로 재계약이 불가능합니다:

• 임대인이 자신이 거주할 목적으로 건물을 필요로 하는 경우
• 건물이 멸실되거나 재건축되는 경우
• 임대인의 정당한 사유가 있는 경우

3️⃣ 월세 새 세입자 계약 시 자유로운 임대료 책정

💚 월세 새 세입자: 법적 제한 거의 없음

🆓계약이 종료되고 새로운 세입자와 새롭게 계약하는 경우, 월세에 대한 법적 제한이 거의 없습니다. 시장 상황, 임대인의 판단, 세입자와의 협상에 따라 자유롭게 결정할 수 있습니다.

🎯 새 세입자 계약의 핵심 특징

① 과거 계약과 무관
이전 세입자의 월세가 얼마였든 무관합니다. 새 계약은 새로운 시작입니다.

② 시장 가격이 기준
현재 부동산 시장, 지역, 건물 상태 등을 고려하여 임대료를 결정합니다.

③ 협상 가능
새 세입자가 너무 높은 가격에 동의하지 않으면, 협상을 통해 조정할 수 있습니다.

④ 대폭 인상 가능
법적으로 인상 한계가 없으므로, 극단적인 인상도 이론상 가능합니다. (실제로는 세입자를 구하기 어려워짐)

📈 새 세입자 월세의 현실적 기준

법적으로는 제한이 없지만, 실제로 새 세입자를 구하려면 다음을 고려해야 합니다:

• 지역의 비슷한 조건 건물의 시세
• 현재 부동산 시장의 수급 상황
• 계절과 수요 변화
• 장기간 비는 것의 손실 계산

💼 새 세입자 결정 시 전략

당신의 경우 33만원 → 38만원으로 올리고자 합니다. 이는 새 세입자 계약에서는 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 다만:

• 실제로 38만원에 세입자가 나타날지 확인 필요
• 너무 높으면 오래 비울 수 있음
• 지역 시세 조사 필수

4️⃣ 전세 인상의 법적 기준

🏠전세는 대금을 한 번에 내는 차용이므로, 월세와는 완전히 다른 규칙이 적용됩니다. 전세는 갱신료(계약갱신보증금) 개념으로 작동합니다.

전세는 월세처럼 매달 임대료를 내는 것이 아니라, 계약 만료 시 원금을 돌려받습니다. 따라서 인상의 개념이 아니라, 계약갱신 시 새로운 전세금을 결정하는 방식입니다.

5️⃣ 전세 현세입자 재계약 시 갱신료 규칙

💜 전세 현세입자: 갱신료 제한 규칙

⚖️전세의 경우, 월세처럼 명확한 "5% 한계"라는 규정은 없습니다. 대신 갱신료(새로운 전세금) 책정에서 합리적인 범위 내에서 증액해야 합니다.

📊 전세 갱신료 결정 기준

전세 갱신료의 일반적 기준:

• 지역의 전세 시세 변동
• 금리 변동
• 부동산 시장 상황
• 건물의 노후화
• 대출금리 상승 등 객관적 사유

🔢 전세 갱신료 인상의 합리적 범위

📌법원이 인정하는 범위:

일반적으로 법원은 2년 동안의 금리 상승, 지역 시세 상승 등을 고려하여 연 5~7% 정도의 인상을 합리적으로 본다고 판례로 인정하고 있습니다.

예를 들어, 2억 원의 전세라면 약 1000~1400만 원(5~7%)의 인상이 합리적인 범위로 간주됩니다.

⚠️ 전세 과도한 인상의 문제

월세와 달리, 전세의 과도한 갱신료 인상은 세입자에게 매우 큰 부담입니다:

• 새로운 전세금을 마련해야 함 (수천만 원대)
• 금융 부담이 급격하게 증가
• 이사 외에 선택의 여지가 없을 수 있음

💡 전세 계약갱신의 실제 협상

전세 현세입자와 재계약할 때는 충분한 협상을 통해 양쪽이 동의하는 선에서 갱신료를 결정해야 합니다. 너무 높은 갱신료를 제시하면:

• 세입자가 거절하고 이사할 가능성 높음
• 장기간 집이 비할 수 있음
• 법적 분쟁 가능성 증가

6️⃣ 전세 새 세입자 계약 시 전세금 결정

💚 전세 새 세입자: 시장 전세금 기준

🆓전세도 월세와 마찬가지로, 새로운 세입자와의 계약에서는 시장 가격을 기준으로 자유롭게 전세금을 결정할 수 있습니다. 이전 세입자의 전세금은 무관합니다.

📈 새 세입자 전세금 책정 기준

새 세입자 전세금 결정 요소:

• 현재 지역의 전세 시세
• 부동산 시장 상황
• 금리 변동
• 건물 상태 및 연식
• 세입자와의 협상

💰 이전 전세금과의 비교

만약 이전 세입자의 전세금이 1억 5000만 원이었다면, 새 세입자와는:

• 현재 시장 전세금이 1억 6000만 원이면 → 1억 6000만 원 책정 가능
• 현재 시장 전세금이 1억 4000만 원이면 → 1억 4000만 원으로 낮춰야 세입자 유입 가능

💡핵심: 새 세입자 전세금은 이전 금액이 아닌 현재 시장 가격이 기준입니다.

7️⃣ 월세 vs 전세 비교 분석

📊 인상 규칙 비교표

구분월세 현세입자월세 새 세입자전세 현세입자전세 새 세입자

인상/갱신료 한계	5% 이내만 가능	제한 없음	5~7% 수준 합리적	제한 없음
법적 근거	주택임차차용법	자유계약	판례/관례	자유계약
세입자 영향	매월 소액 증가	새로운 협상	계약갱신금 증액	새 전세금 책정
분쟁 가능성	높음 (5% 초과 시)	낮음	중간	낮음
실무 관행	엄격 준수	시장 가격 기준	협상 중심	시장 가격 기준

8️⃣ 재계약 절차와 구체적 진행 과정

📋 월세 재계약 절차 (5단계)

현세입자와 월세 재계약 절차

• 📅1단계 (계약 3개월 전): 월세 인상 통보
  "현재 월세를 5% 인상하여 재계약하고 싶습니다"라고 공식 통보
• 💬2단계 (2개월 전): 세입자 반응 확인
  세입자가 수락하는지, 거절하는지 확인
• ✅3단계 (수락 시): 계약서 작성
  부동산 중개소에서 새로운 월세 금액을 명시한 계약서 작성
• 🖊️4단계: 양쪽 서명 및 인장
  임대인과 세입자가 모두 서명 및 인장
• 💳5단계: 새 월세 지불 시작
  다음 계약 기간부터 인상된 월세 지불

새 세입자 모집 절차

• 📢1단계: 현세입자 계약 만료 공지
  계약 종료를 명확히 통보
• 🏷️2단계: 새 임대료 책정
  38만원 등 희망 월세 결정
• 📱3단계: 새 세입자 모집
  부동산 중개소에 매물 등록
• 👥4단계: 내방자 상담
  세입자 면접 및 조건 협상
• 📝5단계: 새 계약 체결
  새 세입자와 새 계약서 작성 및 서명

📋 전세 재계약 절차 (6단계)

현세입자와 전세 재계약 절차

• 📅1단계 (계약 6개월 전): 갱신료 협상 시작
  새로운 전세금에 대해 충분한 시간을 두고 협상
• 💰2단계: 갱신료 제시
  지역 시세, 금리 변동 등을 고려하여 적절한 갱신료 제시
• 💬3단계: 협상 및 조정
  세입자 반응에 따라 양쪽이 동의하는 선에서 조정
• ✅4단계: 합의
  최종 갱신료에 대해 양쪽 동의
• 📝5단계: 새 계약서 작성
  변호사나 공인중개사를 통해 계약서 작성
• 💳6단계: 추가 전세금 수수
  갱신료에 해당하는 추가 전세금 수수 후 계약 갱신

새 세입자 전세 계약 절차

• 📢1단계: 현세입자 계약 만료 공지
• 🔍2단계: 새 전세금 책정
  현재 지역 시장 전세금 기준으로 결정
• 📱3단계: 새 세입자 모집
• 👥4단계: 내방 및 상담
  세입자가 지불 가능한 전세금 협상
• 📝5단계: 계약서 작성
  변호사 또는 공인중개사를 통한 정식 계약서
• 💵6단계: 전세금 수수
  새 전세금 수수 후 계약 성립

⏰ 통보 시기 정리

• 월세 현세입자: 최소 2개월 전, 권장 3개월 전
• 월세 새 세입자: 계약 만료 2개월 전부터 모집 시작
• 전세 현세입자: 최소 4개월 전, 권장 6개월 전 (협상 시간 필요)
• 전세 새 세입자: 계약 만료 3개월 전부터 모집 시작

9️⃣ 실제 사례로 배우는 월세 인상

📊 상담 사례: 월세 33만원 → 38만원 인상

📋 상황 정리:

항목내용

현 월세	33만원
계약 만료일	2026년 3월 10일
희망 월세	38만원
인상액	5만원
인상률	약 15.2%
현세입자 재계약 가능성	거의 불가능 (5% 초과)

🤔 당신의 질문 상세 분석

Q1. "현세입자에게 2개월 전에 통보해도 법적으로 문제없나요?"

✅답변: 네, 법적으로 문제없습니다. 다만 관례상 3개월 전 통보가 표준이고, 세입자의 이사 계획을 위해 최대한 일찍 통보하는 것이 좋습니다.

Q2. "5% 인상한계는 현세입자가 계속 지낼 때만 적용되나요?"

✅답변: 정확합니다! 당신의 이해가 완벽합니다.

• 현세입자가 계속 거주 의사: 5% 이내만 인상 가능 (33만원 × 1.05 = 최대 약 35만원)
• 새 세입자로 계약 체결: 38만원 가능 (법적 제한 없음)

Q3. "현세입자가 38만원을 거부하면 어떻게 되나요?"

✅답변: 두 가지 선택지가 있습니다:

① 5% 이내로 낮춘 후 제시

• 33만원 × 1.05 = 약 34만원 제시
• 세입자가 이를 수락하면 재계약
• 세입자가 거절하면 이사 진행

② 계약 종료 공식 선언

• "2026년 3월 10일 계약이 종료되며, 새로운 세입자를 모집할 계획입니다"
• 세입자에게 이사 준비 시간 제공
• 2달 후부터 새 세입자를 38만원에 모집
• 법적으로 완벽하게 정당함

💡 당신의 상황 최적 전략

🎯권장 방안:

현세입자에게 이렇게 통보하세요:

"계약이 2026년 3월 10일 만료됩니다. 이후 새로운 세입자를 월 38만원에 모집할 계획입니다. 당신이 계속 거주하고 싶다면, 월 34만원(5% 인상)으로 재계약하거나, 3월까지 이사를 준비하실 수 있습니다."

이렇게 하면:

• ✅ 세입자가 이사 계획을 세울 수 있음
• ✅ 당신은 38만원의 새 세입자 모집 가능
• ✅ 법적 분쟁이 없음
• ✅ 윤리적으로도 투명함

📅 구체적 일정 제시

지금 (1월 초): 현세입자 통보 (약 2개월 전) → 충분한 시간

1월 중순: 세입자 의향 파악 및 확정

2월: 새 세입자 모집 및 내방객 상담

3월 초: 새 계약서 작성 및 서명

3월 10일: 현세입자 퇴출, 새 세입자 입주

🔟 주의사항과 법적 분쟁 예방

⚠️ 월세 인상 시 꼭 피해야 할 것

• 🚫 5% 이상의 강제 인상: 현세입자에게 5% 이상을 강요하면 법적 분쟁 발생
• 🚫 일방적 계약 변경: 합의 없이 일방적으로 계약서 변경 불가
• 🚫 부당한 보증금 감액: 5% 초과 인상 조건으로 보증금을 깎으려는 시도
• 🚫 명시하지 않은 추가 비용: 갑자기 관리비, 유지비 등을 추가

⚠️ 전세 갱신료 인상 시 주의

• 🚫 극단적 갱신료 인상: 10% 이상의 급격한 인상은 법정 분쟁 대상
• 🚫 부당한 이유: "세입자가 마음에 안 들어서" 같은 이유로 고액 인상 요구 불가
• 🚫 명시되지 않은 조건: 계약서에 명시되지 않은 새로운 조건 추가

📋 체크리스트: 재계약 전 확인사항

• ✅ 현세입자의 계약갱신 의사 확인
• ✅ 현재 계약서의 모든 내용 검토
• ✅ 새로운 임대료/갱신료의 정당성 검토
• ✅ 세입자에게 충분한 통보 기간 제공 (최소 2개월)
• ✅ 새 계약서는 반드시 서면으로 작성
• ✅ 부동산이나 변호사 상담 (복잡할 경우)
• ✅ 계약서 보관 및 기록 유지

💬 권장 통보 문구

월세 현세입자 통보:

"귀하의 계약이 2026년 3월 10일 만료됩니다. 이후 월세를 월 34만원(현 33만원 대비 5% 인상)으로 재계약하고자 합니다. 1월 15일까지 재계약 의사를 통보해주기 바랍니다. 재계약을 원하지 않으시면 계약 만료 시 퇴거 준비를 진행해주시기 바랍니다."

또는 (새 세입자 모집의 경우):

"귀하의 계약이 2026년 3월 10일 만료되므로, 이후 새로운 임차인을 모집할 예정입니다. 현재 월 33만원의 임차료를 유지하거나 합리적 범위 내에서 재계약하기를 원하신다면, 1월 15일까지 의사를 통보해주시기 바랍니다."

📞 분쟁 발생 시 대처 방법

• 세입자가 법적으로 이의를 제기한 경우, 변호사 상담 필수
• 임차차용법 위반 혐의가 있으면 지방변호사회 법률상담 이용
• 부동산 중개 문제는 공인중개사협회에 민원 제기 가능
• 소액 분쟁은 민사조정위원회 이용 (저렴)

📌 월세·전세 인상 한계 최종 정리

🎯 한눈에 보는 핵심 내용

💰 월세 규칙

경우인상 한계기준

현세입자 재계약	5% 이내	주택임차차용법
새 세입자 계약	제한 없음	시장 가격

🏠 전세 규칙

경우갱신료 기준기준

현세입자 재계약	5~7% 수준 합리적	판례/관례
새 세입자 계약	제한 없음	시장 가격

✨ 당신의 상황 최종 결론

🏠 33만원 월세를 38만원으로 올리고자 하시는 경우:

• ① 현세입자가 계속 거주하려면: 최대 약 35만원(5% 이내)까지만 제시 가능
• ② 새 세입자 모집하려면: 38만원 책정 완전히 가능
• ③ 권장 방안: 현세입자에게 명확히 계약 종료를 통보하고, 새 세입자를 38만원에 모집하는 것이 가장 깔끔한 방법
• ④ 통보 시기: 지금(1월 초) 통보하는 것이 현세입자에게 2개월의 준비 시간 제공
• ⑤ 계약서 작성: 부동산 중개소에서 새 계약서를 정식으로 작성

🎯가장 중요한 것: 투명성 있는 통보와 충분한 시간 제공이 법적 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.

📞전문가 상담이 필요한가요?

• 대한변호사협회: www.koreanbar.or.kr (법률상담)
• 공인중개사협회: www.realtors.or.kr (계약 관련)
• 법률상담 무료 전화: 1301 (변호사협회)
• 지역 법무사 사무소: 계약서 작성 및 등기